OTVORENO PISMO

HOTEL BELVEDERE Prijedlozi i primjedbe Društva arhitekata Dubrovnik

U nastavku vam dostavljamo obavijest o primjedbama Društva arhitekata Dubrovnik na prijedloge Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Grada Dubrovnika i Izmjena i dopuna Generalnog urbanističkog plana Grada Dubrovnika te na prijedlog Odluke o stavljanju izvan snage Detaljnog plana uređenja Belvedere.

Poštovani, 

U otvorenom roku dostavljamo vam prijedloge i primjedbe Društva arhitekata Dubrovnik na  Prijedloge Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja Grada Dubrovnika i Izmjena i dopuna  Generalnog urbanističkog plana Grada Dubrovnika te Prijedloga Odluke o stavljanju izvan snage Detaljnog plana uređenja Belvedere, koji su bili na Javnoj raspravi u okviru koje je Javni uvid u izloženu dokumentaciju i Javno izlaganje održano dana 13. prosinca  2017. godine.

1. Za iznesene Prijedloge IiD PPU-a i IiD GUP-a Grada Dubrovnika, te za Prijedlog Odluke o stavljanju van snage DPU-a Belvedere u dokumentaciji stavljenoj na uvid u Javnoj raspravi nisu dati osnovni tehnički podaci (situacijski plan na geodetskoj podlozi, tlocrti i presjeci te ukupna pročelja) o  idejnom rješenju hotela Belvedere, a na temelju kojeg su predložene Izmjene i dopune prostornih planova i stavljanje van snage DPU-a Belvedere.

To je bitan propust svih elemenata Javne rasprave pa se ne može razmatrati, a niti usvojiti niti jedna predložena Izmjena i dopuna PPU-a ni GUP-a Grada Dubrovnika, kao ni donijeti Prijedlog o stavljanju van snage DPU-a Belvedere.

Prije nego što idejno rješenje, izrađeno od strane privatnog investitora putem privatnog natječaja i bez Programa usvojenog od strane Gradskog vijeća, uopće postane podloga za izradu Prijedloga Izmjena i dopuna PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika, ono mora proći Javnu raspravu i biti podloga za izradu Urbanističkog plana uređenja Belvedere, jer je potpuno neispravno i nedopustivo preskočiti tu razinu prostornog planiranja. 

Nadalje, vizualizacije maskirane bujnom (nepostojećom) vegetacijom, četiri načelna shematska presjeka na nepoznatom mjestu i jedan djelomični isječak pročelja predloženog nepoznatog idejnog arhitektonskog  rješenja gruba su obmana javnosti.

Na svim grafičkim prilozima Prijedloga IiD PPU-a i IiD GUP-a, te u Konzervatorskoj i Krajobraznoj studiji na parceli hotela Belvedere nalazi se samo ukupni situacijski tlocrt zgrade postojećeg hotela, a nigdje nema situacijskog plana idejnog arhitektonskog rješenja hotela koji bi trebao biti podloga za sve predložene izmjene i dopune.
 
Zbog nedostatka osnovnih tehničkih podataka o idejnom arhitektonskom rješenju koje nema nikakav legitimitet nije moguća usporedba postojeće zgrade, zgrade iz važećeg DPU-a i nepoznatog idejnog rješenja, kao niti provjera ijedne tvrdnje. Iz nasumice datih podataka ipak je moguće izvući neke zaključke:

- Postojeća zgrada hotela zauzima 8.310,70 m2 (podatak iz Krajobrazne studije); s obzirom da cijela parcela (prema katastarskom popisu posjeda) iznosi 40.333 m2 to znači da je postojeći postotak izgrađenosti 20%, odnosno da postojeći koeficijent izgrađenosti građevne čestice (kig) iznosi 0,2.

- U sada predloženoj Izmjeni i dopuni GUP-a, potpuno novi dodatni članak 43d. Odredbi za provođenje (ima 3 stavka, a treći stavak ima 23 nabrojena uvjeta) u stavku (3), uvjet 4. navodi uvjet da maksimalni koeficijent izgrađenosti građevne parcele (kig) iznosi 0,4, što znači da tehnički neprikazano idejno rješenje zauzima 40% parcele, odnosno da izgrađuje 16.133 m2, što je dvostruko veća izgrađenost nego sada.

Dalje, u uvjetima 6, 7 i 8 stavka (3) navodi se da je maksimalna visina hotela 32 m, da maksimalna visina vila iznosi 12 m, a da maksimalna visina zgrade dolazne recepcije iznosi 14 m. Kako se u pogledu na padinu visine projiciraju jedna na drugu to znači da je ukupna visina izgradnje 58 m, a što je rezultat izgradnje vila na do sada neizgrađenom dijelu parcele između puta Frana Supila i puta za Župu. (Napomena: maksimalna visina objekta u DPU-u Belvedere je 55m.) Iz stavka (3) dodatog članka 43d. može se također iščitati da će se tek utvrditi građevna čestica i to na detaljnoj geodetskoj podlozi.

Kako je onda uopće izrađeno ikakvo idejno rješenje za koje se propisuju uvjeti na dvije stranice koliko zauzima članak 43d.?- Iz promotivnog članka u Dubrovačkom vjesniku od 9.12.2017. jednostavno je utvrditi da je predloženo idejno rješenje po kubaturi najmanje 23% veće od postojećeg hotela Belvedere, a ne tri puta manje kako je navedeno.

Iz istoga se članka također jednostavno da razaznati kako su hotelske sobe u tom predloženom idejnom rješenju tlocrtno tri puta veće od soba u postojećem hotelu. Iz ovih podataka se može uspostaviti i neka vrsta odnosa prema hotelskom kapacitetu hotela iz DPU-a koji iznosi do 300 soba. Moguće je dakle pretpostaviti da su te sobe u važećim minimalnim standardima pa da bi usporedba površina dala druge omjere.

- Analiza važećeg DPU-a Belvedera nije objektivno izvršena. Tim važećim DPU-om bio je predviđen obvezni dio programa sadržaja:

- hotel do 300 soba  (znači može i manje soba)
- garaža do 500 parkirališno-garažnih mjesta (znači može i manje)
- koncertna dvorana: 600-1500 sjedala,
- kongresna dvorana: 1000 sudionika,

Dakle najviše prostora su zauzimali javni sadržaji koji su bili smješteni podzemno. Površina gradivog nadzemnog dijela određena je za taj građevni sklop na 4.270 m2, a gradiva nadzemna površina športsko-rekreacijske namjene iznosila je 230 m2.

Drugim riječima, ukupna gradiva površina parcele (koeficijent izgrađenosti parcele) od 40.333 m2 iznosila  je 4.500 m2, tj. 11% odnosno kig 0,11, što je gotovo četiri puta manje nego dozvoljeni kig od 0,4 za predloženo nepoznato idejno rješenje.

Dozvoljena visina je 55 m. To je pravi razlog zašto nisu dati osnovni tehnički podaci za predloženo idejno rješenje prema kojem su se predložile izmjene i dopune GUP-a i ostale predložene izmjene.

2. Profesionalno je  neispravno i  neprihvatljivo da u svim priloženim grafičkim prikazima Izmjena i dopuna PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika nema nikakvog rješenja infrastrukture, a posebno prometa. Pitanje je kakav je to urbanistički prikaz cijele parcele od više od 4 hektara kao crvene mrlje s otiskom tlocrta postojećeg hotela i kako je takav grafički prikaz mogao doći na javnu raspravu. Sva infrastruktura mora se referirati prema širem prostornom rješenju.

Nadalje, predložena dopuna GUP-a članak 43d. stavak (3), uvjet 19: odvodnja otpadnih voda rješava se zatvorenim kanalizacijskim sustavom s pročišćavanjem - gdje će se ta silna pročišćena voda izlijevati - u more ne smije.

Kao da je predviđena amputacija cijele građevne parcele od ostatka grada. U tom pogledu važeći DPU je neusporedivo kvalitetniji, transparentniji i štiti javni interes, te bi važeće prometno rješenje trebalo biti uvjet i za novoplanirano idejno rješenje hotela.

Postojeći hotel Belvedere ima kompletno izgrađenu infrastrukturu: ceste, elektroopskrbu, vodoopskrbu, gravitacijsku i tlačnu evakuaciju otpadnih voda, telefonske vodove - što je bio znatni trošak izgradnje. Novi investitor treba pod određenim uvjetima koristiti svu tu infrastrukturu jer se ona nalazi na gradskom zemljištu.

Zbog toga treba aktivno sudjelovati u rješavanju problema građana tog dijela grada. Rješenje prometa istočnog dijela Grada ne može se riješiti bez terena Belvedera.

Također, javni gradski prijevoz mora se definirati prema postojećem rješenju, jer će ga koristiti i zaposlenici i gosti. Dakle, na parceli mora biti i okretište za javni gradski prijevoz. Detaljnije od ovog nije moguće sagledati infrastrukturu, i to zbog nepostojanja idejnog arhitektonskog rješenja u dokumentaciji datoj na javnom uvidu i u datim urbanističkim grafičkim prilozima.

3.  Konzervatorske smjernice navedene su u dokumentaciji datoj na javni uvid u sklopu Javne rasprave o Prijedlogu izmjena i dopuna PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika  na tri mjesta:

- u obrazloženju Izmjena i dopuna PPU-a Grada Dubrovnika,
- u obrazloženju Izmjena i dopuna GUP-a Grada Dubrovnika, 
- u Konzervatorskoj podlozi.

Dakle, radi se o vrlo važnim smjernicama.

Smjernica 1.

O pitanju privatno provedenog arhitektonsko-urbanističkog natječaja na temelju programa neprihvaćenog od Gradske uprave već je raspravljeno u ovim primjedbama.

Smjernica 2.

Izrada Procjene utjecaja na baštinu (HIA) sukladno smjernicama ICOMOS-a je navedena i kao podloga koja je trebala biti dana na uvid u Javnoj raspravi, ali nije data. Usmeno obrazloženje o metodologiji izrade takve dato na Javnoj raspravi je potpuno nedostatno. 

Smjernice 7. i 9.

Osigurati slobodan pristup obali, te javni interes u korištenju, osobito pomorskog dobra. U cijelosti poštovati prirodnu liniju obale rta Sveti Jakov. Strogo izbjegavati bilo kakvu izgradnju u zoni prirodne obale i izmjenu prirodne konfiguracije obale, a morfologiju stijena zadržati u prirodnom obliku. S obzirom na ovu konzervatorsku smjernicu razumljivo je da je betoniranje stijena za "šetnicu" i gradnja "pera" za privez 10 plovila nepoznate dužine i širine potpuno neprihvatljivo.

I najvažnija smjernica br. 14 koja glasi:

Smanjiti koeficijente iskoristivosti i izgrađenosti parcele u odnosu na trenutno postojeće na čestici. Koeficijent iskoristivosti predlaže se ograničiti na Kis max=0,8.

U točki 1. ovih primjedbi dokazano je da je postojeći koeficijent izgrađenosti parcele 0,2, dok je u predloženim Izmjenama i dopunama GUP i to u dodatom članku 43 d. dozvoljen 0,4 - dakle dvostruko veći!

I to je važan razlog zašto se nije smjelo dati na Javnu raspravu planirano idejno arhitektonsko rješenje na temelju kojeg se potpuno proceduralno nelegitimno predlažu Izmjene i dopune PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika.

Stoga nije naodmet spomenuti kako je na Pločama dozvoljeni postotak izgrađenosti 30% pa se vidi rezultat u izgledu tog dijela Grada. A na rtu Belvedera je predložen postotak od 40%!

Konzervatori su izvrsno ocijenili da treba: Smanjiti koeficijente iskoristivosti i izgrađenosti parcele u odnosu na trenutno postojeće na čestici.

4.  Bitni nedostatak predloženih Izmjena i dopuna PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika je potpuno odsustvo utvrđenja javnog interesa i mjera za njegovu zaštitu, a što je osnovna zadaća svake razine  prostornog planiranja.

To je prvenstveno čuvanje integriteta pomorskog javnog dobra, osiguranje urednog prometa pješaka i vozila, te čuvanje kvalitete izgleda prostora jer je ta kvaliteta javno dobro. Zbog svega toga je i u maskiranim vizualizacijama vidljivo kako je golema masa izgradnje novoplaniranog hotela s velikim brojem etaža opteretila osjetljivi obalni pojas i time narušila kvalitetu prostora. A kakav je stvarni odnos izgradnje u planiranom nepoznatom idejnom arhitektonskom rješenju prema obalnom pojasu je potpuna nepoznanica.

Javni interes je zadržati povijesnu komunikaciju Put Vlaha Bukovca te je produljiti u pravcu sjeveroistoka kako je to predviđeno u važećem Detaljnom urbanističkom planu Belvedere.

Granica pomorskog javnog dobra može biti isključivo do zapadnog i jugoistočnog ruba puta Vlaha Bukovca prema moru. U prostoru pomorskog dobra treba zadržati javnu namjenu zgrade bivšeg pansiona Belvedere i  javnu namjenu prostora amfiteatra njihovom rekonstrukcijom.

Nikakva šetnica po stijenama ne može biti zamjena za put ili ulicu Vlaha Bukovca - kako stoji na tabli kod samostana sv. Jakova.

5. U vrijeme donošenja odluke da se ne treba izraditi Stratešku procjenu utjecaja na okoliš za izradu UPU-a Belvedere nije bilo poznato da će se planirati izgradnja pera u more dužine 50 metara, izgradnja priveza za 10 plovila nepoznatih dimenzija i izgradnja helidroma.

Za zahvate takve vrste potrebno je izraditi prethodne tehničke studije koje bi prethodile utvrđivanju i samog koncepta takvih zahvata te bile podloga za izradu same Strateške procjene utjecaja na okoliš.

Stoga hitno treba donijeti potrebnu odluku o izradi predmetne Procjene.U ta prethodna ispitivanja treba studiozno ocijeniti mogućnost realizacije kupališta na Orsuli i nužnu sigurnost i zaštitu kupača.

Zbog manjkavih i tehničkih i numeričkih podataka planirane investicije nije moguće ocijeniti realizira li se ta javna plaža iz investicije hotelske izgradnje i je li osiguran javni prijevoz do plaže.

6. Koliko se može ocijeniti iz objavljenih tekstova planira se izgradnja velikog hotelskog objekta od 9 katova visine 32 metra, na kojeg se nadovezuje dolazna recepcija visine 14 metara (ukupne visine 46 metara) nepoznatog tlocrta i veličine soba, kapaciteta s 210 kreveta.

Riječ je, dakle, o velikom hotelskom objektu koji spada u kategoriju T1. Navedenih 7 vila od ukupno 60 kreveta ni u kom slučaju ničim ne opravdava naziv turističko naselje i prenamjenu u zonu T2 i stoga parcela hotela Belvedere treba zadržati zonu T1 kao jedino urbanistički ispravan pristup i javni interes.

7. Krajobrazna studija koja je izrađena samo za jednu parcelu nije stručno relevantna.

Zaključno, predstavljeni Prijedlozi  Izmjena i dopuna Prostornog plana uređenja i Generalnog urbanističkog plana Grada Dubrovnika, jednako kao i Prijedlog Odluke o stavljanju izvan snage važećeg Detaljnog plana uređenja štetan su i nedopustiv presedan iz razloga što ne može biti preskočena razina izrade Urbanističkog plana uređenja Belvedere u slučaju stavljanja izvan snage DPU-a Belvedere.

Osim toga, sve bi predložene izmjene i dopune, kao i ukidanje detaljne prostorno-planske dokumentacije, trebale biti donijete na osnovu idejnog  arhitektonskog rješenja koje uopće nije prikazano u dokumentaciji koja je stavljena na uvid u Javnoj raspravi.

Stoga se zaključuje kako je jedino ispravno ovu Javnu raspravu ponoviti uz stavljanje na Javni uvid dopunjene i izmijenjene dokumentacije sa svim potrebnim podlogama.

Društvo arhitekata Dubrovnik

Komentiraj članak

Komentari